Omgevingswet
Omgevingswet en wet kwaliteitsborging 2023
De Omgevingswet treedt per januari 2024 in werking. Gelijktijdig met de Omgevingswet treedt ook de Wet kwaliteitsborging (Wkb) in werking. Met het invoeren van de twee wetten gaat het een en ander veranderen, met name bij de aanvraag van de omgevingsvergunning. Momenteel is nog niet volledig bekend welke veranderingen de wetten voor de gemeentelijke processen tot gevolg zullen hebben. Via dit informatieblad geven wij een eerste toelichting. Op deze webpagina houden we je volledig op de hoogte over de ontwikkelingen.
1. Omgevingswet
 |
Met de Omgevingswet wil het Rijk verschillende wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water bundelen om zo tot een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving te komen. Begrippen als een ‘veilige’ en ‘gezonde’ leefomgeving staan centraal in de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving. Dit is vertaald in 4 zogenaamde verbeteringen zoals je kan zien in de illustratie "de 4 verbeteringen".
De Omgevingswet heeft 6 kerninstrumenten voor het gebruiken en beschermen van de leefomgeving. Met deze instrumenten kan de overheid beleid schrijven en uitvoeren. Daarnaast kunnen overheden met deze instrumenten regels stellen aan activiteiten en de uitvoering van projecten. De 6 kerninstrumenten zijn: de omgevingsvisie, het programma, decentrale regels (het omgevingsplan), algemene rijksregels, omgevingsvergunning en het projectbesluit. In de volgende hoofdstukken beschrijven we de belangrijkste instrumenten en procedures onder de Omgevingswet waar je als zelfbouwer mee te maken krijgt.
1.1. De Omgevingsvisie gemeente
In de omgevingsvisie legt de gemeente haar ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn vast. De gemeente stelt een omgevingsvisie voor het hele grondgebied vast.
 |
1.2. Het Omgevingsplan
In de omgevingsvisie geeft de gemeente aan hoe zij het leefgebied wil ontwikkelen en beschermen. Die keuzes werkt zij uit in haar omgevingsplan. Het omgevingsplan bevat de regels voor de fysieke leefomgeving.
De gemeente kan voor ieder gebied aangeven welke activiteiten zij wel of niet toestaat, bijvoorbeeld wonen, recreatie of bedrijvigheid. Ook geeft de gemeente aan welke regels zij aan de activiteiten stelt. Het (tijdelijk) omgevingsplan vervangt medio 2022 alle geldende bestemmingsplannen in Almere.
1.3. Het tijdelijke Omgevingsplan
Om er voor te zorgen dat gemeentes genoeg tijd hebben om het omgevingsplan vorm te geven zal er eerst sprake zijn van een tijdelijk omgevingsplan. Het tijdelijke omgevingsplan bestaat uit de verschillende bestemmingsplannen, regels uit gemeentelijke verordeningen (die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving) en rijksregels (die overgaan naar de gemeente, de zogenaamde ‘Bruidsschat).
De gemeente heeft tot 2029 de tijd om stapsgewijs het tijdelijke omgevingsplan naar lokaal inzicht over te zetten naar het omgevingsplan (nieuwe stijl). Deze periode noemen we de overgangsfase. In de eerste periode zijn de veranderingen t.o.v. de huidige bestemmingsplannen en ruimtelijke regels nog niet zo groot maar deze kunnen bij het overzetten naar het omgevingsplan (nieuwe stijl) substantieel veranderen. De procedure voor het aanpassen van het omgevingsplan is vergelijkbaar met die van bestemmingsplannen waarbij een ontwerp- omgevingsplan ter inzage wordt gelegd en iedereen zienswijzen kan inbrengen.
*De bruidsschat is een set regels over onderwerpen die onder de Omgevingswet overgaan van het Rijk naar de gemeenten en waterschappen.
1.4. DSO- omgevingsloket
Alle plannen en regels van zowel het Rijk, de Provincie, het Waterschap als de Gemeente zijn straks online digitaal ontsloten via het DSO – Digitaal Stelsel Omgevingswet. Onderdeel van het DSO is het Omgevingsloket.
Als initiatiefnemer kan je via het Omgevingsloket:
- Vergunningen aanvragen, meldingen doen en informatie geven.
- Zien welke regels gelden op een locatie. De omgevingsdocumenten die in het DSO zitten zijn daar de basis voor. Dat zijn bijvoorbeeld omgevingsvisies, -verordeningen en -plannen, projectbesluiten en programma's.
- In de toekomst: informatie vinden over de kwaliteit van de leefomgeving. Denk bijvoorbeeld aan informatie over water- of luchtkwaliteit en geluidbelasting.
Op dit moment zijn er nog verschillende digitale loketten, o.a.:
- Omgevingsloket online (OLO)
- Activiteitenbesluit Internet Module (AIM)
- Ruimtelijkeplannen.nl.
Het DSO vervangt deze loketten.
 |
1.5. De bouwactiviteit en omgevingsplanactiviteit
Als de omgevingswet in werking treedt, nemen we afscheid van de Wabo (wet algemene bepalingen omgevingsrecht). In de Wabo is de activiteit bouwen de meest voorkomende activiteit. Voor deze activiteit is onder de Wabo een omgevingsvergunning voor het bouwen nodig, tenzij een uitzondering is opgenomen zoals vergunningsvrije bouwwerken. In de omgevingsvergunning wordt momenteel zowel ruimtelijk als bouwtechnisch getoetst.
Met de komst van de omgevingswet gaat veel veranderen. De bouwtechnische- en ruimtelijke beoordeling wordt uit elkaar gehaald en gesplitst in twee los van elkaar staande activiteiten. De (technische) bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit. Dit wordt "de knip" genoemd. In de illustratie (te benaderen via de rechterzijde van deze pagina) zie je duidelijk dat er twee losse activiteiten getoetst worden: de bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit.
Met deze knip zal ‘het bouwen van een bouwwerk’ moeten worden getoetst aan twee verschillende soorten regels. Enerzijds aan de bouwtechnische regels van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (voorheen Bouwbesluit 2012), en anderzijds aan de regels die de gemeente heeft opgenomen in het omgevingsplan. In de bovenstaande illustratie zie je duidelijk dat er twee losse activiteiten getoetst worden: de bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit.
Linkerzijde van de knip (bouwactiviteit): De reden van de knip is dat het voor de bouwtechnische toetsing het niet uitmaakt waar er wordt gebouwd. Het idee is dat met de invoering van de knip direct veel meer bouwwerken bouwtechnisch vergunningvrij worden dan nu het geval is.
De bouw van eengezinswoningen zullen anders worden benaderd onder de Omgevingswet en de daaraan gekoppelde Wet kwaliteitsborging. De bouw van eengezinswoningen krijgen i.p.v. een vergunningsplicht een meldingsplicht.
Rechterzijde van de knip (omgevingsplanactiviteit): Of het initiatief wel of niet op die plek mag worden gebouwd, wordt straks bepaald aan de andere kant van de knip, namelijk op basis van de omgevingsplanactiviteit.
In praktijk zal dit voor de zelfbouwer betekenen dat vooralsnog, op basis van het tijdelijk omgevingsplan (dit wordt geregeld via de Bruidsschat), het realiseren van bouwwerken vergunningplichtig is wat betreft de omgevingsplanactiviteit (de ruimtelijke kant). De uitzondering zijn vergunningsvrije bouwwerken die in de huidige regelgeving (Wabo) ook al vergunningsvrij zijn. Bij het opstellen van het omgevingsplan kan dit gaan veranderen gezien de gemeente zelf zal bepalen in hoeverre voor bepaalde ruimtelijke activiteiten een vergunning benodigd is. Het is mogelijk dat er voor de bouw van een woning meerdere vergunningen voor omgevingsplanactiviteiten nodig zullen zijn. Zo is het toetsen van een initiatief aan redelijke eisen van welstand een omgevingsplanactiviteit, net als het aanleggen van een inrit.
2. Wet kwaliteitsborging
Naar planning zal gelijktijdig met de Omgevingswet ook de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) op 1 juli 2022 in werking treden. De Omgevingswet en de Wkb zijn met elkaar verbonden, de regels van de Wkb zullen worden overgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren door inschakeling van private kwaliteitsborgers. Je wordt verplicht een kwaliteitsborger (een onafhankelijke toezichthouder) in te schakelen. De kwaliteitsborger neemt feitelijk de toetsing over van de gemeente en zorgt er samen met jouw aannemer en adviseurs voor dat er een risicobeoordeling en borgingsplan is waarin is aangegeven dat aan de bouwtechnische eisen zal worden voldaan. Ook geeft de kwaliteitsborger aan met welk instrument (er zijn verschillende vastgesteld die gebruikt mogen worden voor de kwaliteitstoetsing) wordt toegezien op de kwaliteitsborging.
Daarnaast wordt de aansprakelijkheid van aannemers ten opzichte van particuliere en professionele opdrachtgevers uitgebreid. Het uiteindelijke doel van de Wkb is dat de bouwer bij gebreken en constructiefouten (zoals lekkages of slechte ventilatie) zelf de oplossingen gaat toepassen, zodat de consument daarin meer ontzien wordt. Tijdens de bouw zorgen jouw aannemer (eventueel ook jouw adviseurs) en de kwaliteitsborger ervoor dat de bouw aan alle regels voldoet. De kwaliteitsborger ziet toe op het voldoen aan de bouwregelgeving en soms (als je daarvoor opdracht hebt gegeven) ook op de andere zaken die je met de aannemer hebt afgesproken. Gaat er onverhoopt toch iets mis dan zal de kwaliteitsborger je hierover informeren en in het uiterste geval ook de gemeente. Indien nodig zal de gemeente in dat geval de bouw stilleggen tot de problemen zijn opgelost. De gemeente blijft formeel bevoegd gezag tijdens het bouwproces en de oplevering en kan op basis van o.a. de aangeleverde informatie bij de bouwmelding interveniëren.
De Wkb gaat gefaseerd in. Er wordt gestart met de eenvoudige bouwprojecten (gevolgklasse 1), daarna volgen eventueel de meer complexe. De bouw van eengezinswoningen voor zelfbouw zullen vallen onder gevolgklasse 1. Voor alle bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1 geldt dat ze een technische meldingsplicht hebben (zie ook de brochure van de Rijksoverheid).
De Wet kwaliteitsborging heeft 3 doelen:
- verbeterde (borging van de) bouwkwaliteit;
- verbeterde positie van de consument;
- stimuleren van kwaliteitsverbetering en faalkostenvermindering.
3. Het proces nu
Onder de huidige wetgeving wordt voor het bouwen van een woning een omgevingsvergunning voor het bouwen aangevraagd waarbij de gemeente het bouwplan vooraf toetst op o.a. het Bouwbesluit en de Bouwverordening en daarna toeziet op de uitvoering volgens de verleende (omgevings)vergunning.
4. Het proces in de nieuwe situatie
 |
Met de invoering van de Wkb zal het proces veranderen. In plaats van vergunningsplichtig worden de meeste eengezinswoningen meldingsplichtig wat betreft de bouwactiviteit. De focus verschuift van het vooraf verkrijgen van een vergunning naar het tijdens en achteraf kunnen aantonen dat wordt voldaan aan de wettelijke eisen van het Bbl. De kwaliteitsborger controleert aan de hand van een borgingsplan of aan die eisen voldaan wordt. Dit gebeurt aan de hand van de vooraf gemaakte risicoanalyse.
Uiteraard blijft de omgevingsplanactiviteit (voorlopig in elk geval) wel vergunningsplichtig.
In het schema:Bouwen onder de Omgevingswet en Kwaliteitsborging wordt het nieuwe proces onder de omgevingswet en Wkb gevisualiseerd.
Er is ook een aantal privaatrechtelijke zaken die wijzigen met de invoering van de twee nieuwe wetten; waaronder de 5% regeling.
4.1. Omgevingsplanactiviteit
Uiterlijk 8 weken voor de start bouw vraag je bij de gemeente (via het omgevingsloket) een omgevingsplanactiviteit aan. Er wordt dan nagegaan of er een vergunning nodig is voor de/meerdere omgevingsplanactiviteit(en). Voor de behandeling van een vergunningsaanvraag staat 8 weken (+ mogelijkheid tot 6 weken verlengen) mits alles volledig en goed is ingediend.
4.2. De Bouwmelding
Met de bouwmelding laat je de gemeente zien op welke wijze wordt geborgd dat jouw bouwplan aan de bouwtechnische eisen voldoet als het eenmaal klaar is. De bouwmelding doe je uiterlijk 4 weken voordat de bouw start. De gemeente controleert of de melding compleet is.
Je kan de melding zelf doen maar dit kan ook gedaan worden door de door jou ingehuurde kwaliteitsborger, architect of aannemer.
4.3. De Gereedmelding
Als de bouw klaar is dan zal de aannemer het werk aan jou opleveren. Bij de oplevering krijg je, tenzij je anders hebt afgesproken, informatie over wat er is gebouwd en hoe je dat moet gebruiken en onderhouden. Daarnaast krijg je van de kwaliteitsborger een verklaring dat het bouwwerk aan de regels voldoet. Als je zelf de bouwmelding hebt gedaan dan moet je die verklaring en informatie over wat er is gebouwd (het dossier bevoegd gezag) ook zelf aanleveren bij de gemeente. Wat er allemaal in het dossier moet zitten, is wettelijk vastgelegd. Als alle benodigde informatie is aangeleverd bij de gemeente dan mag je 2 weken later jouw nieuwe bouwwerk gaan gebruiken. Als je geen melding doet, deze onvolledig is of de gemeente strijdigheden constateert, dan mag je het gebouw dus (nog) niet gebruiken. De gemeente zal je dan verder informeren over het te volgen proces.
4.4. De 5% regeling
Daarnaast zal de ‘5%- regeling’ veranderen. Met de 5%-regeling mag de consument 5% van de aanneemsom in depot stellen bij de notaris, totdat zeker is dat het bouwwerk correct opgeleverd is. Komen er gebreken aan het licht, dan kan de consument dit gedeelte achter laten houden totdat de aannemer de tekortkomingen heeft hersteld.
Nu is het nog zo dat de notaris na drie maanden het bedrag aan de aannemer mag overmaken, zonder toestemming van de consument. Na de ingang van de Wkb gaat dit iets anders. De aannemer moet dan zelf schriftelijk aan de consument en de notaris vragen of de 5% in depot blijft of wordt uitgekeerd. Als de consument niet binnen drie maanden reageert, mag de notaris het geld overmaken naar de aannemer (ook als de consument hier geen expliciete toestemming voor heeft gegeven).
Disclaimer: Deze informatiepagina over de omgevingswet is met grote zorgvuldigheid samengesteld. Desondanks kan niet gegarandeerd worden dat deze informatie foutloos, volledig en actueel is en kunnen hier geen rechten aan ontleend worden. De gemeente aanvaardt geen aansprakelijkheid voor schade als gevolg van onjuistheden of onvolledigheden in de aangeboden informatie.
Bronvermelding:
https://iplo.nl/regelgeving/stelsel-omgevingswet/uitgangspunten-doelen-omgevingswet/
https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/omgevingsvisie-gemeente/
https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/omgevingsplan-hoofdlijnen/omgevingsplan-hoofdlijnen/
https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/omgevingsplan-hoofdlijnen/veranderingen-omgevingsplan/
https://www.ibr.nl/wiki/wet-kwaliteitsborging/
https://vng.nl/sites/default/files/2021-03/factsheet-de-knip-binnen-de-bouwactiviteit.pdf
Omgevingswet Almere:
Omgevingswet.almere.nl
Stapsgewijze aanpassing van de informatie over zelfbouw in relatie tot de Omgevingswet.
De wettekst, besluiten en regeling van de Omgevingswet (en daaraan gekoppeld de Wkb) krijgen steeds meer hun definitieve vorm. In de verschillende documenten betreffende het zelfbouwproces zoals het kavelpaspoort, gebiedsspecifieke bijlagen, het handboek, stappenplan, tarievenblad, etc. zitten verwijzingen naar de huidige wet en regelgeving. In de komende maanden wordt deze informatie herijkt naar de aankomende Omgevingswet en Wet kwaliteitsborging, met dit informatieblad beschik je over de eerste benodigde informatie.
Vraag je architect, bouwer en/of bouwbegeleider!
Het is belangrijk dat je bij jouw architect, bouwer en/of bouwbeleider navraagt of zij voorbereid zijn op de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging in het geval de vergunningsaanvraag gepland staat na 31 december 2021. Zodoende wordt vertraging zo veel mogelijk voorkomen.